◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

  “十三五”期間，國家進一步加快了城市群建設的步伐，國務院提出將在“十三五”期間建設19個城市群，中原城市群作為大力發展壯大的主要地區之一，得到了中央的高度重視。2018年11月18日，中共中央、國務院發布了《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》，其中明確指出，以鄭州為中心，引領中原城市群發展。

  當前，中原城市群依靠著“一核四軸”的發展戰略，已取得了初步成效：城市規模持續擴大，人口數量與經濟體量保持高速增長，產業結構不斷優化，人民收入水平穩步提升。不過相比于東南沿海較為發達的長三角和粵港澳城市群來看，仍然存在著較大差距，城市間合作深度不夠，以農業為主的產業結構短期內難以得到根本改變。

  01

  背景

  “一核四軸”內陸新增長極

  發展成績斐然但局部待優化

  改革開放以來，隨著京廣、隴海等鐵路布局的完善，中原地區關于中原城市群的框架一步步明晰。2016年底國務院《中原城市群規劃》落地，宣告中原城市群的概念正式確立。依靠著“一核四軸”的發展戰略，中原城市群成型3年以來總體發展良好，城市規模持續擴大，人口數量與經濟體量保持高增速，但城市間合作深度不夠，產業結構待轉型。

  （一）戰略定位內陸新增長極，“一核四軸”米字型發展軸呼應長江中游城市群（略）

  （二）經濟體量、收入水平處于低基數，人口、經濟保持高增速，且產業結構有待轉型（部分略）

  中原城市群集聚力在不斷提升，人口與大城市數量均在按年增長。但相比其他城市群，在經濟體量較低，而增速領先。城市群產業結構尚處在轉型初期，一產占比過多導致居民收入水平較低。

  1、城市群集聚力不斷提升，人口保持1.2%高增速，大型以上城市升至21個（部分略）

  2、經濟體量尚小僅7.21萬億，7.9%的GDP增速領先其他城市群（部分略）

  3、整體產業結構持續優化，農業為主，一產占比9%超全國平均水平（部分略）

  4、城鎮居民收入水平較低僅3萬元，以9.7%較高增速上漲（部分略）

  02

  總體情況

  短期政策面較為寬松

  洛陽、商丘、新鄉中長期發展前景可期

  對于中原城市群核心發展區三四線城市未來房地產市場前景的衡量，我們認為應當從多個層次進行。首先通過考察城市房市調控松緊與棚改政策落實體量對核心發展區13個三四線城市當前的市場環境進行短期分析，再結合包括新房市場供求雙方和城市基本面等多層面的硬指標綜合得出不同城市中長期市場預判，最后綜合分析，得出對核心發展區13個城市未來房地產發展前景的判斷。

  （一）政策面：調控政策寬松，開封“四限”最緊，棚改力度大減，2018年亳州最強（部分略）

  1、核心發展區三四線調控力度普遍較弱，開封政策最緊，焦作、平頂山等寬松（部分略）

  在房地產市場調控方面，中原城市群核心發展區內各城市橫向對比其他城市力度較為寬松。多數城市尚無限購、限售、限簽等政策，首付比例均維持在一套首付30%、二套首付40%的標準。調控手段多集中于限貸、限價兩方面。橫向對比中原城市群核心發展區內城市可大致分為四類；開封政策最緊，焦作、平頂山、晉城最松。

  2、13城中亳州棚改體量高、貨幣化安置力度大，未來整體棚改力度大幅減弱（部分略）

  （二）潛在供給：土地成交量普遍偏大，洛陽、商丘、新鄉土地消化最健康

  在經營性用地供應方面，中原城市群核心發展區三四線城市土地供應普遍大且足。統計2016-2018年土地成交量可以看到，13個城市中近7成共9個城市三年累計成交面積超千萬平方米，以亳州、商丘為首，2城三年累計土地成交量超4千萬平方米。在復合增長速度上各城市也不遜色，僅平頂山、鶴壁負增長，焦作、新鄉、周口復合增長率超50%。可見中原城市群核心發展區土地供應體量大增速足，多數城市在供地方面富有“激情”。

  值得注意的是，能否有效消化已成交土地是評估城市商品房市場健康與否的主要指標。面對“量大勁足”的城市土地成交量，我們從商品房土地消化周期和宅地消化周期兩方面綜合衡量中原城市群核心發展區各城市能否健康消化已成交土地，并轉化為有效商品房供應。

  根據各城市商品房土地消化周期與宅邸消化周期，我們將13個城市分為四個梯隊，分別對應不同的供應活躍程度，即土地消化周期越短的城市越能夠有效地將已成交土地轉化為商品房供應投入新房市場。

  第一梯隊商品房土地消化周期與宅地消化周期均在4年以內，城市供應活躍度極佳，包括洛陽、新鄉、鶴壁、商丘4城。其中，新鄉、商丘2城得益于自身較為旺盛的商品房成交量得以快速消化新增土地成交。雖然2城2016-2018年土地成交建面均超2千萬平方米，但年均近千萬的商品房成交量足可將之消化。鶴壁、洛陽則主要由于其克制的土地供應規模與商品房成交規模相符合，年均商品房成交量遠大于年均土地成交量，新增土地成交甚至無法滿足新房市場需要。

  第二梯隊商品房土地消化周期超過5年但宅地消化周期歷史較好，城市供應活躍程度有所下降但尚在可控范圍內，包括焦作、許昌、晉城、周口4城。這4城均是由于在2017年-2018年土地成交規模激增，4城2018年土地成交規模同比增速均在70%以上，周口、晉城甚至翻番。由于土地成交規模陡增但城市商品房成交規模未能跟上，因此這4城雖然歷史上2014年-2016年宅地消化周期較為健康但近期2016年-2018年商品房土地消化周期大大拉長。

  第三梯隊商品房土地消化周期超過6年且宅地消化周期較長，城市供應活躍度較弱，包括開封、漯河2城。這2城雖然近年土地成交量增速平穩，但由于城市內已有巨量新房與未開工土地，因此本就較小的商品房成交體量無法有效消化新增土地。

  第四梯隊商品房土地消化周期與宅地消化周期均長，新增土地無法形成有效新房供應，包括亳州、平頂山、濟源3城。由于亳州、平頂山土地成交量一貫性的巨量，近3年年均土地成交建面均在千萬平方米以上，但2城不過500萬平方米的年均商品房成交量無法充分將之消化，因此在歷史的宅地消化周期與近期的商品房土地消化周期上均表現較差，城市供應活躍度不佳。

  （三）需求面：商丘成交大、周口人口多、平頂山購買力強，3城綜合需求最旺

  分別從當前需求體量與未來需求潛力兩方面衡量中原城市群核心發展區內三四線城市需求情況。其中根據城市現有成交規模測算其當下的需求；再結合城市人口體量與居民購買力考量其未來需求潛力。綜合來說，我們認為商丘、周口、平頂山綜合需求最為旺盛。

  1、城市成交規模具備梯度，商丘、新鄉、洛陽3城體量超900萬平方米（部分略）

  2、周口、商丘年末常住人口超700萬，且未來購房潛力最大（部分略）

  隨著中原城市群核心發展區逐漸成型，其中三四線城市整體及各城市人口增長逐漸穩定，年波動均在1%以內。2018年底核心發展區內三四線城市總常住人口達到5909萬人，從當前人口體量以及未來人口潛力來看，周口、商丘2城最為亮眼。

  從年末常住人口看現有人口體量，周口和商丘最為龐大。而對于未來人口潛力的考量方面，主要從城市城鎮化率水平與返鄉置業潛力兩方面衡量：在城鎮化水平方面，周口、商丘、亳州數值較低、潛力較大。在返鄉置業潛力方面，周口、商丘、平頂山具有相對低值的常住戶籍人口比，潛力較大。

  綜合來看現有人口體量與未來人口潛力可以發現，周口、商丘2城均獨占鰲頭，其次是亳州、平頂山等城。在巨大體量的現有人口下，城市現有市場擁有充足保障，同時較低的城鎮化水平與常住戶籍人口比使得這些城市有能力在未來不斷填充新鮮購房需求。因此這些城市在人口方面相比中原城市群核心發展區的其他三四線城市具有較大優勢。

  3、洛陽、濟源、晉城、平頂山居民購買力突出，可支配收入高、房價收入比低（部分略）

  中原城市群核心發展區的三四線城市的需求質量除了考量現有成交規模和人口規模外，城市人口質量即購買力也是重要指標。對此我們利用城鎮人均可支配收入與房價收入分別考察城市人口的絕對收入能力與新房購買力。綜合兩者來看，平頂山、焦作、濟源、洛陽4城居民綜合購買力最為強勁。

　　綜合上述城市成交規模、人口體量、居民購買力3方面因素考慮，對成交規模、人口、城鎮化率、返鄉置業能力、收入水平、購房能力6極進行綜合分析可以發現，中原城市群核心發展區的13個三四線城市在市場需求方面可分為4個梯隊：第一梯隊中，商丘強于成交規模，周口長于人口體量，平頂山則在居民購買力方面最有優勢。第二梯隊中，洛陽、亳州“單強一極”，新鄉、許昌“各極平均”。第三梯隊，焦作、開封、漯河長板不長，短板較短。第四梯隊，小城市濟源、晉城、鶴壁需求水平不高。

  （四）城市基本面：洛陽經濟發達、基建雄厚，產業城市焦作、平頂山綜合實力不高（部分略）

  對于房地產市場而言，城市經濟基本盤扎實與否主要在于綜合經濟水平與基礎建設投資水平兩方面。核心發展區的三四線城市中洛陽經濟發達且基建雄厚，站在所有城市頭部；而傳統產業城市如焦作、平頂山等雖然經濟總量尚可但結合城市基礎配套水平來看實力不高。

  1、洛陽GDP居首位，濟源雖經濟總量不大，但人均產出高近9萬元（部分略）

　　2、洛陽、商丘基建投資額較高，晉城、新鄉地均大，主要用于道橋建設（部分略）

  綜合城市經濟體量與城市基建投資水平，考量2017年-2018年包括GDP、人均GDP、基建投資額、市區地均基建投資額在內的4個指標，可以清楚地發現核心發展區中的13個三四線城市在城市基本面上次第分布，洛陽最為扎實，傳統的產業城市如焦作、平頂山等綜合實力不高。

  具體來看，洛陽憑借扎實的國民生產力與市政配套建設程度領先與其他城市明顯區分開來。許昌、新鄉、商丘等城在人均經濟產出與地均基建投資額方面相比洛陽稍遜一籌。周口、焦作、平頂山、漯河等為代表的傳統產業城市基本面比較單薄，主要是尚處轉型期，困于舊有第二產業過于龐大且動能衰弱，因此在經濟水平上有所不足，同時無法吸引足夠量的投資力量進行城市基礎建設。而末尾的亳州、鶴壁、濟源3城雖偶有個別經濟指標比較亮眼，但整體經濟絕對體量的不足嚴重拖累了其在基本面上的表現。

  （五）發展前景評估：半數城市發展潛力尚可，洛陽、商丘、新鄉房地產前景最強（部分略）

  正如前文所分析的一樣，面對中原城市群核心發展區13個三四線城市，在依次分析了包括市場政策、新房供應、市內需求、城市基本面共4個方面的軟硬實力之后，我們分別給出了基于城市特點與城市間差異的強弱次序。為立體全面地考量各城市房地產市場的發展前景，我們將上述各個方面綜合起來并將13個核心發展區三四線城市按發展前景次第分為四個梯隊。

  03

  典型城市解析

  以上我們將中原城市群核心圈13個三四線城市進行了發展前景的排名，而落實到單個城市，又呈現除不同的特點，大體可分為內生型、人口紅利型、規劃失衡型等幾個類別，我們挑選了洛陽、周口、許昌、開封等典型城市進行了深度分析。具體來看，

  （一）洛陽：內生型城市，以工業+旅游業驅動經濟發展，購房需求平穩釋放

  洛陽是典型的內生型城市，與開封、許昌略有不同，省會城市鄭州對洛陽的虹吸效應較弱，少量高端客群會因教育和醫療資源去鄭州置業?？傮w來看，兩個市場相對獨立。這也使得洛陽房地產市場的發展相對良性，房價逐年平穩上升，并未出現顯著的大漲大跌現象。因洛陽本地以工業，旅游業作為產業支撐，常住人口近700萬，還是有一波剛需和改善需求有待釋放，加之政府控房價等措施，短期內市場熱度還將維持。

  1、新房成交：量跌價增，市場熱度不減，開盤去化基本維持在90%以上

  從洛陽歷年來商品住宅成交情況來看，總體呈現出“量跌價增”的趨勢，成交面積波動上行，2016年成交量破400萬方，達到了歷史高點。此后隨著全國限制性調控政策的不斷升級，成交規模穩步回調，2018年商品住宅成交面積為242萬平方米，回歸至近十年來的平均水平。而從房價變動情況來看，響應中央“去庫存”號召，加之棚改貨幣化推動政策的影響，2015年-2018年洛陽商品住宅成交均價穩步攀升，從4810元/平方米上升至7842元/平方米，漲幅達63%，與開封、許昌短期內房價翻番的情況相比，洛陽的市場表現還是相對穩健的。

  此外，依據我們的實際調研情況來看，2019年洛陽整體市場熱度不減，各區域開盤去化率基本都在90%及以上，項目日均到訪量基本都維持在40-50組，周末甚至更多，主要源于在售項目相對較少，市場貨量有限。其中老城區，西工區，澗西區當前在售樓盤較少，均價基本在9000-10000元/平米不等；洛河以南的洛龍新區因市政規劃等配套利好，在2017年洛陽市場房價在7000-8000元/平方米左右，2018年有少許上漲，到2019年突破萬元大關，房價已飆升至12000-13000元/平米，隨著近期碧桂園地王7000元/平米拍出，未來房價仍有上漲預期。

  2、潛在供給：土地成交量持續走低，政府無地可供加劇房企土拍競爭

  對比洛陽歷年土地成交建面和商品住宅成交建面，我們不難看出，2010年-2015年，洛陽的年土地成交量一直顯著高于年商品住宅銷售面積，庫存有不斷攀升和積壓的趨勢。步入2016年以來，地方政府明顯放慢了供地節奏，土地成交量還是低于商品住宅成交量，2018年二者基本持平，供求大體均衡。從庫存去化周期來看，2016年-2018年洛陽商品房土地消化周期僅為1.98年，遠低于中原城市群的其他核心圈城市。

  目前洛陽政府基本處于無地可供的狀態，城中心剩余地塊極少，政府有計劃進行舊改，但由于資金安置、居民不愿配合等問題而推進較慢。洛陽整體向伊濱區方向發展，近2年來洛龍新區也僅供應2-3宗地塊，2019年至5月份拍了2宗地，分別由金科和碧桂園獲得，其中碧桂園以成交總價14.01億，成交樓面價7005元/平方米，溢價率133.5%拍下洛龍區香山路與定鼎門街交匯處東南角地塊，該地塊有15家房企參加競拍，開發商競爭異常激烈，是洛陽新地王。不得不說，近年來隨著外來房企碧桂園，恒大，金科，中梁紛紛進駐，本土開發商因拍地保證金門檻過高而被拒之門外。

  3、需求情況：常住人口位列TOP3，房價攀升致“居住降級”，房價收入比攀升

  短期來看，居民置業熱情依舊高漲，地緣性特征表現顯著，老城區客戶基本在老城區和西工區，澗西區置業，新城區客戶主體仍為新城區繼續購房，也承接部分與新城有交集的西工區，澗西區客戶（跨區域上班，父母養老等），郊縣客戶占比為10%-20%。此外，仍存在部分低購買力新區客戶外溢至老城區的現象。近年來隨著房價的日益攀升，同樣存在“居住降級”的趨勢，90平米三房，140平米四房的現象比比皆是，房企為了迎合不同客群的需求，各項目面積跨度基本在80-140平米不等。

  而中長期城市購房需求量大小主要是基于人口和購買力，據統計公報數據，2018年末洛陽全市常住人口688.85萬人，在中原城市群核心圈13個三四線城市中位居第三，僅次于商丘、周口。2018年末城鎮常住人口396.57萬人，城鎮化率為57.57%，隨著后期城鎮化進程不斷加快，仍有一波剛需和改善需求有待釋放。此外，洛陽常住戶籍人口比基本維持在0.93，有少量人口外流，對于當地樓市需求面影響較小。此外，從購買力來看，2018年洛陽城鎮居民人均可支配收入為35935元，同比增長8.0%，收入水平在河南省三四線城市中名列前茅，但考量到近幾年來房價穩步上升，房價收入比有穩步上行趨勢，從2017年的5.9年上升至6.46年，本地居民購房還是存在一定的壓力。

  4、城市基本面：以工業、旅游業帶動GDP增長8%，基礎配套設施完備度較高

  經濟實力較強，基礎配套設施完善是洛陽在中原城市群三四線線城市排名中靠前的重要原因之一，據統計公報數據顯示，2018年洛陽全市生產總值為4640.8億元，按可比價計算，比上年增長7.9%。GDP絕對值超第二名許昌1000多億元，人均生產總值達67707元，增長7.2%，折合美元為10232美元（全年人民幣平均匯率為1美元兌6.6174元人民幣），首次突破1萬美元大關，屬于中等發達地區水平。

  同時，洛陽產業結構也在不斷優化，2018年三產占比為5.1：44.6：50.3。工業、旅游業都為其經濟發展提供了強有力的支撐：一方面，洛陽是中部地區重要的工業城市，2018年全年工業增加值達1772.9億元，工業對經濟增長的貢獻率達70%左右。另一方面，洛陽也是歷史文化名城和著名古都，擁有著豐富的旅游資源，2018年年末共有A級旅游景區71處，其中4A級以上景區達28處。全年接待國內外游客1.32億人次，其中接待入境游客141.3萬人次，增長6.0%。旅游總收入達1148.43億元，同比2017年增長10.1%。

  此外，近些年來，隨著經濟發展提速，洛陽的基礎配套設施也在不斷完善，據統計局數據，2017年洛陽基建投資額達38億元，市區地均建設投資額達431萬元/平方公里，處13個城市前列，2018年隨著軌道交通2號線、王城大道快速化一期、格力智能制造等一批重大項目落地實施，古城快速路、興洛湖公園等一批民生項目竣工投用，整體城市的基礎設施完備度有望進一步提升。

  （二）周口：以龐大人口基數驅動剛需、改善需求持續爆發，城市基建存“短板”（略）

  （三）許昌：“大漲大跌”后進入平穩期，“鄭許一體化”落地為需求提供長久支撐（略）

  （四）開封：規劃失衡致宅地供應過量，人口流出缺乏產業支撐，后繼需求乏力（略）

  04

  總結與預判

  政策松動對成交刺激有限

  發展失衡城市分化持續加大（略）

  （一）因鄭州“虹吸效應”，“一體化”進程或將造成周邊三四線發展更不均衡（略）

  （二）政策松動并未帶動成交量的穩步提升，三四線需求還是存在一定的透支（略）

  （三）內生型城市：洛陽等行情相對獨立，聚焦產業，中長期需求仍存釋放空間（略）

  （四）人口紅利型城市：周口、商丘等人口基數較大，返鄉置業助推樓市成交（略）

  （五）規劃失衡型城市：平頂山、亳州、開封等供地過量，暗藏潛在庫存風險（略）