2019年一季度，房地產政策層面熱鬧紛呈：兩會強調“夯實地方主體責任”，部分城市已出現調控局部性松動，央行數次降準信貸層面有所放松，房地產稅立法將穩步推進，粵港澳大灣區規劃落地……然而政策利好并未完全扭轉地產行業“頹勢”：1-2月商品房銷售面積同比下降3.6%，因傳統春節影響，新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑,僅房地產開發投資額同比上漲11.6%，增速繼續提升2個百分點。成交結構性分化加劇：一線和核心二線城市出現“回暖”征兆，而三四線因前期需求透支嚴重，回調壓力巨大。 

  在當前形勢下，2019年調控政策能否“全面松綁”，對行業的刺激性作用能有多大？房地產稅立法穩步推進，年內又將有怎樣的新進展？價值回歸，購房行為趨于理性，三四線城市是否又將進入新一輪的去庫存周期？土地市場量縮價漲，未來一年又有哪些城市將成為熱門的投資區域？面臨低迷的市場，房企在低價走量還是有質量增長間又該如何抉擇？一系列問題留待市場給出真正的答案……

  肆

  成交：一線領漲、三四線下行顯著，

  料二季度成交規模將微增

  2019年一季度，樓市延續了2018年下半年低迷的走勢，整體成交不振，觀望情緒濃厚。隨著“兩會”召開，“房住不炒，因城施政”的主基調被再次明確，調控政策出現了局部放松，為市場注入了一針強心劑：一線和核心二線城市出現“回暖”征兆，而三四線因前期需求透支嚴重，回調壓力巨大。考量到后期供應增加、政策松綁等多重因素，購房行為將逐步回歸理性，預判二季度成交也將呈現小幅增加的趨勢。

  1.40城成交同環比齊跌、市場降溫顯著，一線回暖、三四線下調顯著

  CRIC數據顯示，2019年一季度40個重點城市商品住宅合計成交6038萬平方米，環比銳減32%，同比下降14%。各線城市行情相對獨立，一線環比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線、三四線城市則同環比齊跌，市場回調較為顯著。 從同環比上來看，考慮到去年年末開發商沖業績、年初供應淡季及春節假期等各方面因素的綜合影響，一季度商品住宅成交量環比下滑在意料之中。

  從同比上看，約有半數城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二線城市，一方面源于年初調控政策的局部性放松，比如海口、廣州、大連等6城紛紛調降人才落戶門檻，南京積分落戶新規提出購房面積滿1平方米積1分等，刺激了部分潛在需求的爆發；另一方面，三四線城市經歷了前期房價攀升與投資退潮之后，進入了明顯的需求疲軟期，加之棚改貨幣化安置等利好政策的收緊，購房者觀望情緒加劇，成交表現也不盡如人意。總體而言，調控政策將秉持“夯實地方主體責任”的原則，因城施政的特點會更為突出，從而進一步加劇各城市房地產市場的分化，具體來看：

  其一，一線城市成交量企穩回升，同比大幅增加33%。北上廣深四個城市均呈現出環比回落，但同比上升的情況。其中廣州一季度成交量最高，突破200萬平方米，北京同比漲幅顯著，高達140%。事實上，自2018年下半年以來，隨著預售證審批放松，北、上供應量基本都保持在高位，從而需求在短期內得到了有效釋放，成交基本保持穩健。廣、深則主要得益于粵港澳大灣區規劃落地，釋放巨大改革紅利，人們購房信心普遍增強，因而一季度成交表現顯著好于去年同期。

  其二，二線城市成交量環比跌幅34%，同比漲跌參半。19個二線城市總成交量僅3888萬平方米，且環比全線下跌，這主要源于春節銷售淡季和年末企業集中備案的雙重影響；同比則漲跌參半，一方面，成都、長春、蘇州、南京、昆明、合肥、濟南、福州成交表現均好于去年同期，以南京為例，2019年2月發布《南京市積分落戶實施辦法》，落戶的社保繳納門檻由“2年內連續繳納社保”變為“累計繳納社保不少于24個月”，此外購房面積滿1平方米積1分等，因而在短期內形成了“千人看房”熱潮，成交熱度穩步回升；另一方面，西安、青島、寧波、杭州、長沙、海口、大連、廈門則同比齊跌，主要是基于前期需求透支嚴重，房價基本也達到了購買力瓶頸，購房者觀望情緒也比較濃厚，因而成交相對乏力。

  其三，三四線行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線同環比齊跌。數據顯示，一季度17個三四線城市成交量共計1601萬平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉置業的熱潮并未如期出現。可以看到成交量回調的城市多集中在長、珠三角，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州，一方面這些區域的房價較2016年基本都已翻番，以城市居民人均可支配收入來看，房價基本達到了當地居民購買力的極限。另一方面，棚改貨幣化安置政策收緊一定程度上也導致了人們的購房熱情減弱，觀望情緒濃厚，尤其在中央“房住不炒”，大力控房價的背景下，人們的購房行為也日趨理性。即便后期調控放松，對于成交量的刺激作用也會極為有限。

  2、展望：一、二線成交量將企穩回升，料二季度三四線分化持續加劇

  一季度，一方面房企年末業績沖刺疊加傳統春節的雙重影響，各城市成交量環比跌多漲少；另一方面核心一二線城市成交表現企穩回升，得益于部分城市因地制宜試探性的放松調控，以“放寬落戶，松綁限購”來刺激短期市場需求，比如海口、廣州、大連等6城紛紛調降人才落戶門檻，南京積分落戶新規提出購房面積滿1平方米積1分等。考慮到一、二線城市供應量增加，在需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市。具體來看， 

  一線城市成交量有望小幅回升。事實上，在嚴苛的“四限”條件下，一線城市市場已經沉寂多時，隨著調控政策的逐步“松綁”，整體市場已有轉暖態勢，比如上海2019年開年二手房成交量有了穩步回升，客戶觀望情緒轉淡，購房信心增加。二季度若供應持續放量，成交量將穩步回升，預計全年與2018年基本持平或小幅上漲。 

  二線城市成交有望企穩回升，政策放松預期較強，成交表現將轉好。首先，長三角的部分城市諸如南京、蘇州、合肥等城市經過了2018年的調整，市場已經逐步回歸理性，供應也逐步放量，加之放開落戶、限購松綁等新政，對成交也有一定的刺激作用，預計這類城市的成交量會小幅轉暖。其次，中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安等城市因人口基數較大、城市基礎配套完善，短期內市場需求依舊旺盛，熱度還將持續一段時間。最后，對于沈陽、大連、濟南等環渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，不排除后期地方政府出臺刺激性政策，成交也有望小幅微增。二線城市整體市場轉暖，成交熱度回升將成為大概率事件。 

  三四線城市市場回調壓力巨大，各城市間分化也會持續加劇。部分三四線城市由于房價已經上漲至階段性高位，購買力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會受影響，尤其是中西部一些經濟基礎較差、產業發展落后的三四線城市成交有可能會大幅下滑；另一方面環都市圈三四線因人口外溢、產業承接等因素具備長期發展前景，典型代表諸如南通、徐州、嘉興、佛山、中山等。以超大城市的發展路徑來看，未來一定是城區的擴張，新城建設、產業轉移、人口外溢等等，而環都市圈的周邊三四線無疑會因地緣優勢得到更多資源傾斜和發展機會。

  房價：重點城市房價環比漲幅收窄

  整體房價波動趨于穩定

  一季度，國內房價指數漲幅趨向收窄，整體新房價格穩中有升但超六成城市房價較上季度末明顯回落，而受新房成交轉淡影響，二手房價環比漲幅擴大。整體而言，前兩月重點城市新建商品住宅成交均價一線城市持續高位運行，二線城市同比持漲但力度平平，三四線城市進入調整期房價漲跌分化顯著。

  1、一季度新房價格整體漲幅收窄，二手房漲幅環比擴大

  從國家統計局發布的1、2月《70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況》可以看到，2019年一季度，我國新建商品住宅價格環比繼續呈上漲趨勢但漲幅連續收窄。具體來看，前兩個月一線城市價格指數環比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅回落0.1個百分點；二線城市漲幅相對穩定，2月上漲0.7%，環比漲幅微增0.1個百分點；三、四線城市環比分別上漲0.6%和0.4%，2月增幅下調了0.2個百分點。其中15個重點一線和熱點二線城市新建商品住宅價格大部分環比持續上漲，僅北京和無錫略降0.2%和0.3%；同比方面截至2月末，15城房價則全部高于去年同期水平，特別是廣州、成都、武漢和濟南上漲表現更為突出，同比漲幅均超過10個百分點。總體而言，當前一季度，新建商品住宅價格持續上升但環比漲勢有所回落，整體房價波動趨于穩定。

  不同于新房整體漲幅縮減的趨勢，二手房市場熱度不減，前兩個月價格指數環比分別上漲了0.2%和0.3%，總體漲幅擴大0.1個百分點，同時各能級城市二手房價環比漲幅也均有上升。一線城市中北京、深圳價格環比止跌，2月分別上漲0.2%和0.5%；二三四線城市中，近7成城市價格環比上升，漲價城市數量較1月增加了4個，其中呼和浩特、南寧、西寧環比漲幅超過1%，原本下跌的南昌、福州、寧波、長沙等熱點城市在2月份再次環比上漲，可見在新房成交轉淡影響下，二手房市場的需求更加旺盛，成交量的攀升進而推動了整體二手房房價持續增長。

  2、半數以上城市房價同比漲幅超10%，但超六成城市房價較上季度末回落（略） 

  3、展望：一、二線房價穩中略升，三四線房價結構性分化持續

  總體而言，一季度住宅市場房價依舊呈上漲趨勢，但明顯可見漲幅在不斷收窄，主要是供應嚴重不足加上傳統營銷淡季影響下市場交易活躍度明顯下滑共同作用的結果。但隨著目前政策已有放松的跡象，進入二季度持銷期，供求量都將有所回升，房價也將隨之上漲，但結合今年樓市調控目標——防止市場大漲大跌，因此預計后續新房價格上漲的空間有限，整體仍將保持平穩運行。其中一線城市持續供不應求，在政策嚴控下預計上半年房價繼續趨穩；二線城市政策松綁預期最強烈，預計房價有望保持小幅微增態勢；三四線城市仍處調整期，房價結構性分化更為顯著。

  庫存：七成城市同比上升 二季度將持續處于上升通道

  2019年一季度供求兩端不濟，市場低迷行情延續，各重點城市庫存量同比明顯上升，常熟、德清同比增幅分別高達208%和642%，寧波、重慶、南京、惠州等13個城市消化周期同比上漲超100%。全國商品房待售面積降速趨緩，特別是住宅待售面積觸底回升，恐將進入新一輪上升周期，未來去化壓力不容小覷。

  1、成交持續低迷致七成城市庫存、消化周期同比上升

  1）供應成交不濟，超七成城市庫存量同比上升，常熟、德清增幅顯著。截至2月末，53個重點城市商品住宅庫存量33643萬平方米，較2018年末減少642萬平方米，因一季度傳統營銷淡季，房企推盤積極性不高，新增供應量環比減少六成以上，因而庫存得以消耗，其中南寧、常德分別下降31%和35%降幅最為顯著。但由于整體市場成交持續低迷，同比來看庫存量較去年同期依舊小幅上漲12%，超七成城市同比處在上升通道，其中北京、深圳、南京、惠州、常州、清遠等9市同比漲幅超50%，特別是常熟和德清，同比增幅分別高達208%和642%。而濟南、西安、東莞等熱點城市熱度猶存，庫存同比下滑，跌幅在20%以上。 

  2）七成城市消化周期同比回升，常德、武漢庫存告急，無錫、臺州市場降溫明顯。因開年又恰逢春節，市場觀望情緒較為濃厚，使得一季度房地產市場成交持續不振，重點城市消化周期同步迅速上升，其中寧波、重慶、南京、惠州等13個城市同比上漲100%以上，大連、廈門、汕頭、臺州、宜興等5市消化周期高至30個月以上，去化壓力進一步加劇。與之相對的是常德、武漢消化周期在3個月左右，市場熱度不減，供不應求嚴重，房價或將還有較大的上漲壓力。與上季度末相比，無錫、臺州消化周期分別拉長了10.9和14.8個月，位居所有城市前列，市場降溫顯著。

  2、商品房待售面積降速趨緩，住宅待售面積開始不降反升（略） 

  3、展望：一、二線城市庫存仍將回落，三四線市場庫存壓力上升

  當前政策預期放松強烈，隨著預售證審批加快，房企必將積極加快推貨速度，且其前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，因而可上市供應房源勢必會顯著增加，但就需求層面來看，前兩個月全國商品房銷售面積同比下降3.6%，整體市場成交低迷的態勢在上半年還將持續存在，雖然在政策轉向放松甚至刺激的情況下，成交量勢必會隨供應增加而回升，但目前項目去化難度加大，預計成交量上升的幅度有限，因此二季度整體庫存大概率仍會繼續上升，特別是像沈陽、大連等庫存量一直處在高位以及土地供給過量、購買力及需求不足的部分二線和絕大多數三四線城市面臨的庫存壓力將進一步加劇；一、二線城市當前庫存保持低位且仍屬供不應求，在成交整體回升預期下，庫存將底部徘徊或繼續回落。